Laguna legal en el otorgamiento de préstamos para las personas de bajos ingresos favorece a solicitantes blancos
FILADELFIA - Jonathan Jacobs casi no tenía ahorros, un ingreso modesto y un historial crediticio empañado por una disputada factura de teléfono celular. Pero fácilmente compró una casa adosada recientemente renovada en Point Breeze, un vecindario del sur de Filadelfia que históricamente es afrodescendiente.
"Me tomó aproximadamente 15 minutos" completar la documentación, dijo el consejero vocacional. "Ahora pago menos por tener una casa que lo que pagaba por alquilar un apartamento. Ése es el sueño americano".
Jacobs, que es blanco, recibió un préstamo hipotecario especial de TD Bank, con sede en Nueva Jersey, que está diseñado para ayudar a las personas de bajos ingresos y los vecindarios desfavorecidos, donde los bancos están obligados a prestar bajo la histórica Ley de Reinversión Comunitaria de 1977 (CRA, por sus siglas en inglés). La ley fue diseñada para corregir el daño de la exclusión financiera, una práctica ahora ilegal en la que el gobierno advertía a los bancos que se alejaran de los vecindarios con altas concentraciones de inmigrantes y afrodescendientes.
Pero la ley no anticipó que un día los compradores de viviendas jóvenes y blancos buscarían los vecindarios históricamente afrodescendientes. Entonces, en lugar de otorgar préstamos a los antiguos residentes afrodescendientes de Point Breeze, la mayoría de los préstamos se destinarán a las personas blancas recién llegadas como Jacobs.
La Ley de Reinversión Comunitaria "se basa en la geografía, por lo que es perfectamente posible cumplir con la CRA y tener ese patrón", dijo Patricia McCoy, profesora de derecho del Boston College quien supervisó las iniciativas de política hipotecaria para la Oficina de Protección Financiera del Consumidor bajo el presidente Barack Obama. "Ésa no es la idea, por supuesto, pero la ley lo permite".
El resultado es que casi todas las instituciones financieras del país han aprobado sus inspecciones de la Ley de Reinversión Comunitaria desde 2009, a pesar de que las disparidades raciales en los préstamos siguen siendo tan pronunciadas como siempre.
Reveal del Center for Investigative Reporting analizó 31 millones de registros hipotecarios disponibles bajo la Ley de Divulgación Hipotecaria Residencial y halló 61 áreas metropolitanas en todo Estados Unidos donde a las minorías — afrodescendientes, latinos, asiáticos y nativos americanos — se les negaron préstamos de compra de vivienda convencional a tasas más altas que a las personas blancas. Eso se cumplió incluso después de controlar nueve factores económicos y sociales, incluyendo los ingresos de los solicitantes, el tamaño del préstamo que buscaban y el vecindario donde querían comprar.
Los afrodescendientes o los latinos eran más propensos a ser rechazados en las principales áreas metropolitanas como Filadelfia, Detroit, Atlanta y Washington y ciudades más pequeñas como Iowa City, Iowa; Sumter, Carolina del Sur; Tacoma, Washington; Vallejo, California; y Little Rock, Arkansas.
"Estamos hablando de los mismos problemas en 2017 que discutíamos en la década de 1940", dijo Arlene Wayns-Thomas, presidenta del capítulo de Filadelfia de la Asociación Nacional de Corredores de Bienes Raíces, que representa a los profesionales inmobiliarios afrodescendientes.
Los recién llegados blancos consiguen la ventaja
En Point Breeze abundan las señales de gentrificación. Los compradores de viviendas blancos se ejercitan en un nuevo estudio de yoga y almuerzan en un bistró con calificación Zagat, donde el queso a la parrilla cuesta 11.95 dólares e incluye lascas de manzana y membrillo.
Los bancos cumplen con sus obligaciones de la Ley de Reinversión Comunitaria al comercializar productos de préstamo asequibles para los recién llegados del vecindario, quienes generalmente pueden obtener una hipoteca convencional con un pago inicial del 3%, en comparación con el estándar de oro de la industria, que es del 20%.
El banco de Jacobs, TD Bank, va aún más allá, y renuncia a los costosos requisitos del seguro hipotecario para préstamos de bajo pago inicial. Pero los datos del gobierno analizados por Reveal, revisados de forma independiente y confirmados por Associated Press, muestran que los prestatarios afrodescendientes y latinos tienen más dificultades.
Los datos del gobierno muestran que TD Bank rechazó un porcentaje mayor de solicitantes afrodescendientes y latinos que cualquier otro gran banco de Estados Unidos en 2015 y 2016. Durante ese tiempo, rechazó al 54% de los afrodescendientes que intentaron comprar viviendas y al 45% de los latinos, mucho más que los promedios de la industria del 16% y el 13%, respectivamente. En Filadelfia, TD Bank rechazó el doble de solicitudes de préstamos a los afrodescendientes que las que otorgó.
Pero nada de eso se menciona en la evaluación más reciente de la Ley de Reinversión Comunitaria, un documento de 362 páginas publicado por la Contraloría de la Moneda del Departamento del Tesoro en octubre de 2016. El contralor catalogó de bueno el desempeño crediticio de TD Bank en Filadelfia y lo calificó de altamente satisfactorio para todo el país.En su revisión, la agencia citó el tipo de préstamo convencional de bajo pago inicial que Jacobs obtuvo como un "impacto positivo" en su calificación.
Thomas Curry, quien supervisó la revisión de TD Bank como contralor bajo Obama, no hizo ningún comentario sobre ningún banco en particular. Pero argumentó que la Ley de Reinversión Comunitaria debe actualizarse.
El contralor actual, Joseph Otting, se negó a ser entrevistado. Su oficina envió una declaración: "El contralor está interesado en modernizar la istración de la CRA para garantizar que continúe alentando a las instituciones depositarias a prestar y satisfacer las necesidades de crédito de las comunidades a las que atienden", dijo.
TD Bank se negó a discutir sus préstamos. En cambio, la portavoz del banco Judith Schmidt envió una declaración diciendo que el banco "toma decisiones de crédito basadas en el perfil crediticio de cada cliente, no en factores como la raza y la etnia". Dijo que una revisión interna de sus patrones de préstamos reveló que, después de tomar en cuenta la solvencia crediticia, sus solicitantes afrodescendientes y latinos no eran más propensos a que se les negaran préstamos que los solicitantes blancos.
TD Bank también dijo que trabaja activamente "para proporcionar educación financiera a una población diversa de consumidores". Su tasa de denegación se basó en una toma de decisiones prudente, dijo la compañía, lo que ha llevado a menores tasas de morosidad entre sus prestatarios.
'Están tratando de expulsarnos'
El enfoque de TD Bank no es único. Colectivamente, las instituciones financieras pusieron 154 millones de dólares en préstamos hipotecarios en manos de prestatarios blancos en Point Breeze entre 2012 y 2016, aun cuando negaron casi el doble de préstamos hipotecarios a afrodescendientes que los que hicieron en el vecindario. Esto se cumplió ya fuera que un solicitante afrodescendiente quisiera comprar una casa, refinanciar un préstamo existente o sacar una línea de crédito con garantía hipotecaria.
"Están tratando de expulsarnos", dijo Adrienne Stokes, una mujer negra de 58 años de edad, que se retiró de una carrera como cobradora de facturas y ahora trabaja como asistente de salud en el hogar. Ella ha vivido en su casa de Point Breeze por más de 20 años.
Fuera de la puerta de Stokes, las calles están llenas de concreteras y camionetas llenas de madera para proyectos de condominios cercanos. La casa dos puertas más abajo, donde una familia negra vivió durante tres décadas, ha sido demolida y ahora es un agujero en el suelo — vendida a un desarrollador local que está construyendo una casa de tres pisos con una terraza en el techo.
Pero los antiguos residentes como Stokes no han podido aprovechar el desarrollo y el aumento de los valores de las propiedades que lo acompañan. Al contrario, se preocupan por perder sus hogares.
Algunas de las ventanas de Stokes están rajadas y el linóleo de la cocina se está desprendiendo. En el sótano, la bomba de sumidero se atasca cuando llueve. El interruptor está colgando de la pared.
En 2015, Stokes fue a Firstrust Savings Bank, una institución local con la única sucursal en el vecindario, buscando un préstamo de 30,000 dólares para arreglar su casa.
A pesar de que había estado pagando constantemente su hipoteca durante décadas y tenía unos 200,000 dólares en capital en su casa en ese momento, el banco la rechazó, alegando que tenía un bajo puntaje crediticio. Al igual que otros bancos, Firstrust, el cual aprobó su más reciente evaluación de la Ley de Reinversión Comunitaria en 2014, raras veces les presta a afrodescendientes. De 2012 a 2016, negó más préstamos hipotecarios convencionales a prestatarios afrodescendientes en Filadelfia de los que hizo.
"Así es como las personas pierden sus hogares", dijo Wayns-Thomas, la jefe del capítulo local de la asociación de corredores de bienes raíces. "Primero, no pueden arreglar la cocina, y luego tienen techos con goteras y luego se les echa a perder la instalación eléctrica. Luego aparece el inspector de edificios y tienes que vender, y ahí viene la gentrificación".
'No es justo'.
Firstrust declinó hacer comentarios. Sin embargo, está realizando préstamos activamente en el vecindario. Por ejemplo, ayuda a financiar un proyecto de casa adosada de 46 unidades en la misma calle de la casa de Stokes.
El intermediario de ese proyecto, Ori Feibush, desestimó las preocupaciones sobre las disparidades raciales en los préstamos, argumentando que deben ser causadas por factores económicos o puntajes crediticios.
"Podría decirse que es más fácil obtener financiación (en Point Breeze) que solo unas pocas cuadras al norte en una comunidad más próspera", dijo.
Pero Reveal encontró instancias de bancos dispuestos a pasar por alto imperfecciones en los historiales crediticios de prestatarios blancos como Jacobs.
"Me pidieron que escribiera una carta y el problema desapareció", dijo Jacobs sobre un descenso en su puntaje crediticio causado por una disputada factura de teléfono celular.
"Ciertamente creo que las personas afrodescendientes también deberían poder comprar casas", dijo. "No es justo".
Este artículo fue proporcionado a The Associated Press a través del medio de comunicación sin fines de lucro Reveal del Center for Investigative Reporting. Para leer — o publicar — una versión completa de esta investigación, vaya a: revealnews.org/redlining.
La periodista de datos Sinduja Rangarajan, el periodista senior de datos Eric Sagara y la periodista de datos de Associated Press Angeliki Kastanis contribuyeron a esta historia.
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