Tres posibles soluciones a la gentrificación

Durante los años 80, Pittsburgh, en Pennsylvania, estaba atrapado en una crisis económica debido a los efectos de la desindustrialización: su índice de desempleo era el triple del índice actual de desempleo de Detroit. “Básicamente nos morimos”, dijo Bill Peduto, el alcalde de Pittsburgh, en una teleconferencia de prensa reciente. Pero luego —en una muy celebrado proceso de mejoras— la ciudad renació. “En treinta años Pittsburgh cambió su economía. Fabricó una ciudad totalmente nueva basada en la educación, la medicina, la tecnología, las finanzas y la energía. Ahora estamos viendo emerger un nuevo Pittsburgh”.

Esa es la narrativa de muchas áreas urbanas hoy en día. Si Donald Trump alguna vez tomara el tiempo para hablar con la gente en los “inner cities” o centros urbanos pobres que le encanta denigrar, sabría que muchos de ellos están más preocupados por los alquileres crecientes que por el crimen creciente. Conservar la vivienda asequible —y aliviar el desplazamiento de residentes existentes que a menudo se da durante los renacimientos urbanos— es el problema actual que el Centro Furman de Políticas Urbanas y de Bienes Raíces de la Universidad de Nueva York ha estado monitoreando a lo largo del año.

El reporte más reciente del Centro Furman fue editado el 27 de octubre y resalta algunas de las formas en que gobiernos en ciudades de alto costo han estado respondiendo al asunto de la vivienda asequible. Así lo explica el informe:

“Después de décadas de tratar de atraer inversiones en negocios y en bienes raíces, así como una base de residentes con ingresos imponibles más altos (…) las ciudades ahora se encuentran con una cantidad significativa de los tres. Uno de los resultados más visibles de este cambio ha sido el disparo en los precios de viviendas. A medida de que la demanda para la vivienda ha crecido para exceder por mucho el suministro existente, muchos barrios urbanos —que durante mucho tiempo han brindado hogares a familias de ingresos mayormente bajos o moderados— ahora están experimentado un influjo de familias de ingresos más altos; en otras palabras, están experimentando gentrificación”.

El reporte se centra en dos formas principales en las que las ciudades están abordando la gentrificación: crear o conservar viviendas asequibles; y ayudar a residentes que han sido desplazados por la gentrificación.

Una manera de cumplir con la primera meta es mediante el modelo de fideicomiso comunitario de tierra, en que la asequibilidad se conserva a través de acuerdos de arrendamientos de tierra con propiedades que pertenecen a la ciudad o con tierra que ha sido encomendada a una organización sin fines de lucro de uno de los vecindarios. Esta idea ha estado ganando apoyo en años recientes en lugares como Baltimore y Nueva Orleans. Bajo este modelo, la organización sin fines de lucro determina el precio de venta o de alquiler de la tierra en las propiedades que les pertenece o que istra bajo los términos del fideicomiso. Tales fideicomisos han resultado eficaces en ciertos vecindarios en Filadelfia y en Burlington, Vermont.

Pero por lo general las ciudades no se han comprometido totalmente con los fideicomisos, principalmente debido a la inflexibilidad que introducen: las ciudades pierden su capacidad de usar tierra encomendada a las comunidades para otros propósitos. Por ejemplo, aun si tuvieran necesidad de hacerlo, no podrían cambiar la zonificación de una propiedad para el uso comercial, ya que la tierra está sujeta a las estipulaciones de acuerdos de arrendamiento de largo plazo, normalmente en plazos de por lo menos 75 años.

El reporte también reconoce nuevas tendencias en la adopción de zonificación inclusiva y cargos “vinculadores” para urbanizadores privados (los cargos “vinculadores”, llamados “ linkage fees” en inglés, son cargos que pagan los urbanizadores que vinculan diferentes aspectos de los proyectos y que se gastan en vivienda asequible). No existe un modelo universal para estas políticas, pero por lo general implican una de dos cosas: hay un requisito de que los promotores inmobiliarios hagan que cierto porcentaje de sus unidades de viviendas sean disponibles a precios menores de los del mercado, o bien que contribuyan dinero a un fondo para promover la vivienda asequible.

Estudios recientes sobre la zonificación inclusiva encontraron que estas políticas sí ayudan a prevenir que se disparen los precios de vivienda en barrios que se están gentrificando. Sin embargo, los estudios también encontraron que la zonificación inclusiva no necesariamente hace que la vivienda sea más asequible para las familias de ingresos muy bajos.

En cuanto a la meta de reducir el desplazamiento, el Centro Furman indica que son útiles las estrategias como los programas de regulación de alquiler o las políticas que les dan a familias de bajos ingresos referencia priorizada para la vivienda subvencionada. Sin embargo, el reporte también da unas cuantas advertencias al respecto:

“Las políticas antidesplazamiento tienen defectos potenciales. Lo que es más fundamental es si las ciudades están segregadas, las políticas que mantienen las familias en sus lugares pueden reforzar la existente segregación racial y económica. Además, los programas diseñados para prevenir la mudanza quizás reduzcan la movilidad benéfica, lo cual puede conducir a que residentes favorezcan quedarse incluso cuando una mudanza quizás incremente su bienestar o podrá [producir] un mejor resultado para la asequibilidad en la ciudad en general (si es que esas mudanzas entonces allanan el camino para el desarrollo de mayor densidad o un mejor uso o asignación de los suministros existentes). Tales programas también quizás reduzcan los ingresos de los dueños, lo cual quizás presente el peligro de desalentar la inversión para mantener vivienda existente e inversión para crear nuevas viviendas”.

El contexto aquí es que actualmente estamos en la era de ‘ mudarse a la oportunidad’, la cual es sostenida por la teoría de que las familias de bajos ingresos mejoran sus destinos cuando pueden vivir en barrios más ricos con mejores posibilidades económicas. Muchas familias que ahora viven en vecindarios que están tan segregados racial o económicamente quizás estén mejor si se desplazaran y se mudaran a una comunidad diferente que podría traerles mejores resultados económicos.

Un gran asunto que no fue abordado en el reporte del Centro Furman fue el efecto de mejores salarios. A lo largo de las últimas décadas en EEUU los sueldos se han mantenido estancados, mientras que los costos de construir y vivir en viviendas han aumentado constantemente. Investigadores en Illinois publicaron un estudio la semana pasada que encontró que aumentar el sueldo mínimo a 15 dólares por hora podría ayudar a las familias a mejor costear viviendas decentes. El estudio de Illinois alienta a los legisladores a seguir persiguiendo estrategias para hacer que la vivienda sea más asequible, pero sugiere que sin salarios incrementados, las familias aún tendrán una carga de costos con los gastos de vida.

Esta table explica los cambios que se darían en distintas ciudades de Illinois si se aumenta el sueldo mínimo (Centro Nathalie P. Voorhees para Mejoría de Vecindarios y comunidades en La Universidad de Illinois en Chicago y el Programa de Educación sobre Labor en la Universidad de Illinois en Urbana-Champaign).

“La inasequibilidad de la vivienda es una función de sueldos y precios de vivienda”, dice Jessica Yager, directora ejecutiva del Centro Furman y coautora del reporte. “El problema ha estado empeorando en muchos lugares, entre ellos la ciudad de Nueva York, porque los precios de vivienda han estado aumentando más rápido que los sueldos. No examinamos las estrategias locales para ayudar a aumentar salarios, pero eso sería un excelente estudio de seguimiento”.

No hay ningún plan comprobado para solucionar este problema algo intrincado. A lo mejor la conclusión más importante del reporte del Centro Furman es que sus autores no pueden aseverar que ningunas de las estrategias que listan realmente sean totalmente eficaces a largo plazo. El reporta claramente señala que sólo consiste en una recopilación de respuestas a la gentrificación, no un testimonio de lo que son las mejores prácticas a seguir.

¿Por qué no podemos determinar lo que funciona mejor? La mayoría de las estrategias antigentrificación no se han implementado durante suficiente tiempo para proyectar cualquier impacto real de las mismas. Y, tal como nota el reporte, tomaría una combinación de ellas para marcar una diferencia medible. Por ejemplo, en Pittsburgh el concejo de la ciudad acaba de reunir un equipo de trabajo especial sobre vivienda este año para investigar el problema de la vivienda y emitió un conjunto de recomendaciones en mayo, el cual incluye muchas de las estrategias listadas en el reporte del Centro Furman.

Sin embargo, es revelador que sólo es ahora cuando muchas ciudades están empezando a pensar en cómo frenar el desplazamiento de familias de bajos ingresos de sus hogares. No es lo mismo decir que estos lugares son zonas de guerra y el mismo Trump no desconoce lo que es desplazar a familias, particularmente familias afroestadounidenses. Pero sí significa que las ciudades de alto costo tienen un largo camino por delante hasta llegar a compartir su nueva prosperidad.

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.