El plan de Pittsburgh para seguir siendo una de las ciudades más asequibles para rentar

Pittsburgh no sólo es considerada una de las ciudades más asequibles de Estados Unidos, sino del mundo. Aún así, eso no significa que sea asequible para las 17,241 familias que ganan menos de un 50% del ingreso familiar promedio de la ciudad. En comparación con otras ciudades, ésa es una cifra modesta. De hecho, la Coalición Nacional de Viviendas de Bajos Ingresos ubica a Pittsburgh entre las áreas metropolitanas con la mayor disponibilidad de viviendas de alquiler a precios asequibles. Sin embargo, Pittsburgh se está beneficiando actualmente de una explosión de crecimiento económico, un rápido surgimiento de la industria de la tecnología y una plétora de designaciones como ‘ciudad más habitable’, que en conjunto están preparando el terreno para ese molesto visitante llamado ‘gentrificación’.

Por eso, el miembro del Concejo Municipal de Pittsburgh Daniel Lavelle creó un grupo de trabajo en enero de 2015 para adelantarse al asunto de la asequibilidad antes de que se convierta en un problema grave. En mayo, el grupo de trabajo recomendó que la ciudad estableciera una política de zonificación inclusiva, aumentara el uso de créditos impositivos federales para viviendas de bajos ingresos y estableciera un fondo fiduciario para viviendas. Lavelle introdujo una legislación para el fondo fiduciario este verano, que el ayuntamiento aprobó esta semana, comprometiendo la ciudad a depositar por lo menos 10 millones de dólares anuales para este fin. Hasta ahora, la campaña de promoción de viviendas asequibles en Pittsburgh ha encontrado poca resistencia y ningún miembro del consejo votó en contra.

"Lo que estamos viendo en algunas zonas de la ciudad es que los residentes piden viviendas asequibles porque de repente ven que su vecindario llega al punto en que la persona promedio no puede permanecer allí o las personas mayores no pueden mantenerse al día con los impuestos", dice Lavelle. "En realidad claman por ralentizar el desarrollo y eso va en beneficio nuestro".

Los fondos serán probablemente más utilizados para la rehabilitación de unidades existentes y ayudar a los inquilinos, que para construir nuevas viviendas, dice Lavelle. Pero primero la ciudad tiene que encontrar una forma de financiar esta nueva alcancía. Aunque la asignación de los 10 millones de dólares se añadió en el presupuesto, hasta ahora no hay ningún flujo de ingresos para llenarla. Esto resultará difícil para una ciudad cuyo estado limita su capacidad para crear nuevos impuestos.

(Grupo de Trabajo para Viviendas Asequibles de Pittsburgh).

Cuando se trata de recaudar ingresos, Pittsburgh sólo tiene tres opciones: aumentar su impuesto sobre el salario, la tasa de amillaramiento (un impuesto a la propiedad) o un impuesto de transferencia de bienes raíces. Los del Concejo Municipal están considerando seriamente esta última opción, lo cual ya está irritando a la asociación de agentes inmobiliarios locales por los temores de que un mayor impuesto a la propiedad perjudique la venta de casas y deprima el mercado del alquiler. Sin embargo, hay pocas pruebas de que esto ocurra. De hecho, en Florida, activistas de la vivienda convencieron al lobby de agentes inmobiliarios de apoyar una medida similar, dado que podría ayudar a aumentar la propiedad de vivienda.

Sin embargo, en Florida el estado ha desviado fondos fiduciarios de vivienda para otros fines. Nueva Orleans tuvo un problema similar cuando durante años la ciudad utilizó el dinero de su Fondo para el Mejoramiento de Viviendas del Vecindario en servicios como la aplicación de códigos en lugar de para ayudar a las familias de bajos ingresos con los costos de la vivienda, como se pretendía originalmente.

Para evitar este tipo de errores en la misión , la ley de Pittsburgh dice que el dinero debe ser utilizado exclusivamente para fines de vivienda asequible. Pero luego está el dilema de la recaudación de los impuestos. Las grandes corporaciones han podido soslayar estos impuestos tanto en Pittsburgh como en Filadelfia, privando a los programas de la ciudad de esos impuestos que supuestamente los apoyarían.

Esto significa que Pittsburgh probablemente necesitará una combinación de planes de ingresos para mantener lleno el fondo fiduciario. Un miembro del Concejo Municipal propuso que el estado y/o gobierno federal lo financiara. Pennsylvania tiene un fondo fiduciario para viviendas, establecido en 2012 y financiado con tarifas impuestas al proceso de fracturación para la producción de gas natural. Proporciona ayuda para el alquiler y construye viviendas asequibles, pero sólo en las ciudades y condados afectados directamente por el proceso de fracturación. Sin embargo, una reciente auditoría del estado constató que las autoridades están utilizando sus fondos para otros fines distintos a la vivienda.

¿Y en cuanto a la ayuda federal? Entre Ben Carson y Paul Ryan, no se puede contar con ella. Hay un fondo fiduciario federal para viviendas asequibles, pero apenas acaba de comenzar a asignar fondos este año. Pennsylvania recibió alrededor de 3.8 millones de dólares, los cuales debe repartir entre las ciudades de todo el estado. Esto significa que todavía a Pittsburgh le faltaría mucho para alcanzar la marca de los 10 millones de dólares. Por lo demás, los fondos federales para viviendas asequibles han estado disminuyendo durante años. Como se señaló en el informe del Grupo de Trabajo para Viviendas Asequibles de Pittsburgh: Las subvenciones de HOME y CDBG, las dos fuentes principales de financiamiento federal para viviendas asequibles de la ciudad, han disminuido en un 52% y 28% respectivamente desde 2010.

La otra pregunta es dónde colocar nuevas viviendas asequibles una vez que el fondo disponga de suficiente dinero. Hay un acalorado debate sobre si el nuevo desarrollo debe enfocarse en los vecindarios que han sufrido décadas de abandono y desinversión, o utilizarse para introducir servicios y viviendas sociales en vecindarios con mayor a mejores escuelas y empleos. El segundo enfoque es alentado en virtud de un mandato legal para promover afirmativamente la vivienda asequible, esencialmente integrando las viviendas sociales en comunidades de ingresos más altos. Pero quienes sostienen el argumento basado en el lugar afirman que las familias merecen permanecer en sus propias comunidades.

"Creo firmemente que nadie debería tener que salirse de su vecindario para tener a una buena educación y buenos empleos", dice George Moses, quien durante mucho tiempo ha sido defensor de la vivienda asequible en Pittsburgh y es el ex presidente de la Coalición Nacional de Viviendas de Bajos Ingresos. "Creo que se trata más de llevar esas cosas al vecindario en lugar de tener que salir del vecindario para llegar a ellas. Cuando se trata de oportunidades para construir nuevas viviendas, están en esos vecindarios que fueron demolidos y abandonados".

Lavelle dice que esto es lo que él y los dirigentes de la vivienda de la ciudad están enfrentando, especialmente en el caso del histórico distrito Hill de mayoría afroestadounidense, que colinda con el centro de la ciudad. Él comenzó su misión de vivienda asequible aquí, donde la ciudad arrasó los hogares de miles de familias en la década de 1950 para hacer espacio para la Civic Arena. Las tasas de propiedad de vivienda del distrito Hill disminuyeron considerablemente en las décadas posteriores, mientras su tasa de pobreza aumentaba. La arena ya ha sido demolida y ahora hay planes para instalar una gran cantidad de nuevas y sofisticadas instalaciones en su lugar, incluyendo 1,200 nuevas unidades de vivienda. Pero ahora mismo, se espera que sólo un 20% de dichas unidades se vendan a precios inferiores a los del mercado y prácticamente no hay ninguna disponible para familias con ingresos muy bajos.

Mientras tanto, la ciudad ganó una subvención federal del programa Choice Neighborhoods este año para redesarrollar los proyectos de vivienda pública de Bedford Dwellings, lo que significa que serán reemplazados con viviendas para distintos niveles de ingreso. Y ése es exactamente el tipo de plan que le preocupa a Moses, debido al desplazamiento que viene con él. Lavelle dice que podría ser una oportunidad para reconsiderar cómo la ciudad ha concentrado tantas familias de bajos ingresos en el distrito Hill durante décadas.

"Estamos lidiando con eso internamente, diciendo: Sí, queremos que los residentes del distrito Hill tengan viviendas asequibles, pero ¿acaso no necesitamos que haya también propiedad de viviendas?" Dice Lavelle. "Si vamos a traer de vuelta el corredor comercial, ¿no necesitamos también que el desarrollo de la tasa del mercado lo apoye? No estoy diciendo que tengo las respuestas, pero ésas son interrogantes y preocupaciones absolutamente legítimas que vamos a tener que resolver".

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.

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