¿Estás esperando que bajen más las tasas hipotecarias para comprar una casa? Toma esto en cuenta
la Reserva Federal dio por primera vez en más de cuatro años señales concretas de que recortará su tasa de interés clave, lo que suele incidir en los costos de los préstamos hipotecarios.
¿Cuánto más se espera que bajen las tasas hipotecarias? ¿Qué repercusión habría en el mercado de la vivienda? ¿Es momento de comprar? Si evalúas adquirir una propiedad, aquí detallamos algunos factores que pueden ayudarte en ese proceso.
¿En qué punto se ubican las tasas de interés hipotecarias?
Las hipotecas con una tasa de interés fija a 30 años son una suerte de barómetro en este mercado. Esa tasa promedió 6.46% a nivel nacional al 22 de agosto, según datos de la hipotecaria Freddie Mac.
Ha caído cerca de medio punto porcentual si se compara con el nivel del mismo momento del año pasado y se ha alejado del nivel cercano al 7.8% registrado en septiembre de 2023.
La tasa de una hipoteca a 15 años se ubicó, por su parte, en 5.62%, de acuerdo con los números de Freddie Mac.
¿Bajarán más las tasas de interés de las hipotecas?
La expectativa general es que así sea. "Si bien las tasas hipotecarias han permanecido relativamente estables en las últimas semanas, los datos económicos más débiles sugieren que las tasas caerán levemente hasta que termine el año", estimó Freddie Mac en un informe.
En esos datos entran, por ejemplo, los números del empleo en Estados Unidos. Un reporte de inicios de agosto generó preocupación porque mostró que la tasa de desempleo subió a un máximo de casi tres años de 4.3%. Como la inflación parece estar controlada, ahora la Reserva Federal está poniendo más su foco en lo que ocurre en el sector laboral y se siente más confiada en recortar su tasa de interés de referencia.
Se espera que esto ocurra en septiembre y que su decisión se sienta cual 'efecto dominó' en otras tasas de interés. "La expectativa es que la Reserva Federal recorte su tasa de interés varias veces en el próximo año o dos, así que es razonable asumir que la tendencia a la baja de las hipotecas se mantendrá en el próximo año", consideró en un informe Greg McBride, analista financiero en jefe de la página financiera Bankrate.
Pero, hasta el momento, las estimaciones no apuntan a una caída fuerte de las tasas hipotecarias. Tampoco que regresen al rango del 3% que se vio en 2021.
Recordemos: la tasa de interés de referencia de la Reserva Federal se ubica en un rango de 5.25% a 5.5%, considerado 'restrictivo' y alto pues el banco central estuvo por meses batallando contra una inflación persistentemente acelerada.
¿Con qué tasa algunos se alentarían a comprar (y a vender en el caso de quienes se aseguraron tasas bajas hace unos años)?
Muchos han permanecido al margen por meses esperando condiciones hipotecarias más favorables. Y, si bien las tasas han bajado, no han retrocedido tanto como para que algunos de ellos decidan finalmente comprar, según la hipotecaria Freddie Mac.
"Las tasas de interés (de las hipotecas) cayeron en agosto y actualmente oscilan un poco por debajo del 6.5%, lo que no ha sido suficiente para motivar a potenciales compradores. Las tasas probablemente tendrán que bajar otro punto porcentual para generar esa demanda", explicó en un reciente análisis.
Al otro lado están las personas que se aseguraron hipotecas con los porcentajes bajísimos del 2021, renuentes a vender sus casas para tener que comprar otra, muy posiblemente con un préstamo con una tasa más alta a la que tienen ahora.
Un sondeo de Bankrate mostró que el 47% de quienes tienen una vivienda la venderían solo cuando las tasas hipotecarias bajen al rango del 5%. El 38% incluso dijo que pondría su casa a la venta cuando las tasas caigan al rango del 4%.
Ninguna estimación ubica las tasas hipotecarias en esos niveles este año. Wells Fargo, por ejemplo, cree que terminarán este año en torno al 6.5% (muy cerca del nivel actual) y en 5.9% en 2025.
Si el mercado 'se anima', ten en cuenta que los precios de las casas subirían
Y esto puede contrarrestar parcialmente el haber obtenido una tasa de interés cómoda para ti. Los precios de las casas en Estados Unidos están subiendo a un ritmo más suave, pero todavía permanecen al alza.
Los precios treparon 5.4% en junio, un avance un poco más lento que el 5.9% del mes previo, según el índice nacional de S&P CoreLogic Case-Shiller. Subieron más en Nueva York (9%), San Diego (8.7%) y Las Vegas (8.5%), de acuerdo al índice. En Portland fue donde menos avanzaron (0.8%).
Otros factores a evaluar: el cambio en una regla que involucra a los 'realtors'
Recientemente entró en vigor un cambio en cómo cobran los agentes de bienes raíces que ayudan a comprar y vender casas en Estados Unidos. La persona que buscaba vender su casa solía pagar la comisión de su agente y la del agente del comprador. Esto bajo un esquema de 'comisión compartida' que los 'realtors' ya no pueden exigir para mostrar las propiedades en los listados de venta.
El impacto de este cambio todavía está por verse. Pero quienes tienen pensado comprar una casa deben tomar en consideración que ahora es más probable que antes deban pagar la comisión de su agente.
Si quieren trabajar con un 'realtor' en el proceso de compra de una vivienda, muy posiblemente tendrán que firmar un acuerdo por adelantado que detalle los servicios que proporcionará el agente y cuánto se le pagará, incluso si es a través de una comisión dividida con el agente del vendedor. En esta nota profundizamos en este tema.
Recuerda también el pesado 'costo escondido' de tener una casa
Es posible que un propietario pague en promedio $18,118 al año en los 'costos escondidos' de una vivienda unifamiliar en el país, de acuerdo con un informe de Bankrate que reseñamos en junio. Se trata del seguro a la propiedad, condominio, pago de impuestos a la ciudad, etc.
Equivale a $1,510 al mes, un monto que se suma al pago de la hipoteca y que supone un peso para muchos hogares en Estados Unidos. Y que también resulta significativo si tomamos en consideración que, de acuerdo con datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, los pagos hipotecarios se ubicaron en mayo en una media de $2,201 en el país. En esta nota ampliamos este punto.
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