Es posible 'comprarle' al banco una tasa hipotecaria más baja: te explicamos cómo para que lo evalúes bien

Para —tasas de interés y precios altos— es necesario evaluar potenciales 'maniobras' que puedan beneficiarte como comprador. Sobre todo si vas a comprometerte con una hipoteca durante muchos años. En este artículo te explicaremos una opción disponible para reducir de la tasa de interés de tu préstamo hipotecario a través de lo que en inglés se conoce como 'rate buydown'.

'Rate buydown' puede traducirse al español como un mecanismo en el que se 'compran' puntos porcentuales de la tasa de interés al banco. Es decir, se le paga una suma de dinero al banco para que reduzca la tasa de interés de la hipoteca de forma temporal o durante toda la vida del crédito hipotecario.

Eso ayuda a que baje el pago mensual de la hipoteca. Por ello es importante que conozcas esta alternativa y que igualmente conozcas sus puntos clave para que evalúes junto con un experto en préstamos hipotecarios si es una opción que hace sentido para tu situación actual y tus planes financieros futuros.

Qué es un 'rate buydown' o la 'compra de puntos' para bajar la tasa de interés hipotecaria

Es cuando se le paga cierta cantidad de dinero al banco o institución que otorgará la hipoteca para bajar la tasa de interés del crédito. Es un dinero que se debe pagar en el proceso de cierre del préstamo hipotecario, por lo cual es importante tener en cuenta que ello elevará los costos de cierre del mismo. Se debe tener claro que el dinero destinado a la 'compra de puntos' no amortiza el préstamo como tal.

En algunos casos 1 punto cuesta el equivalente al 1% del préstamo. Por ejemplo, si pides $200,000 prestados al banco y quieres comprar 1 punto, entonces tendrás que poner $2,000 adicionales al momento del cierre del crédito. Es decir, son $2,000 que deberás sumar al pie o cuota inicial (el 'down payment') y a los costos de cierre del préstamo hipotecario.

Hay varias opciones para 'comprar puntos' y bajar la tasa de interés de la hipoteca. Unas son temporales y otra es durante todo el tiempo que pagues la hipoteca.

Qué alternativas de 'rate buydown' hay disponibles

Dentro de las opciones temporales verás tres esquemas posibles: el 1-0, el 2-1 y el 3-2-1.

En un esquema 1-0 usualmente se compra 1 punto para bajar la tasa de interés en 1 punto porcentual solo durante el primer año de pago del crédito.

Tomemos por ejemplo la tasa de interés promedio actual que maneja actualmente la hipotecaria Freddie Mac, 6.87%, para una hipoteca a tasa fija durante 30 años. Y supongamos que es un escenario en el que la persona pide prestados $200,000 al banco para comprar una casa. El esquema se vería así:

Ahora replicaremos estos datos, pero en la opción 2-1. En esta alternativa se compran 2 puntos para bajar la tasa de interés en 2 puntos porcentuales en el primer año de pago del crédito, y 1 punto para bajar la tasa de interés en 1 punto porcentual en el segundo año de pago del préstamo. El esquema se vería así:

Por último, algunos bancos tienen disponible la opción 3-2-1. Aquí se compran 3 puntos para bajar la tasa de interés en 3 puntos porcentuales en el primer año de pago del crédito, 2 puntos para bajar la tasa de interés en 2 puntos porcentuales en el segundo año de pago del préstamo, y 1 punto para bajar la tasa de interés en 1 punto porcentual en el tercer año de pago del préstamo.

Usando los mismos datos de monto de préstamo y tasa de interés, este esquema se vería así bajo este escenario:

Importantísimo tomar en consideración al evaluar alguno de estos esquemas: una vez pasado el período de tasas más bajas en alguno de ellos, el pago mensual subirá y es crucial que la persona pueda afrontar ese incremento. También es bueno recordar los gastos relacionados con tener una casa, desde los seguros hasta el pago de los impuestos sobre la propiedad.

Además, no en todos los préstamos hipotecarios se pueden 'comprar puntos' para reducir la tasa de interés, infórmate bien con tu banco o experto en bienes raíces e hipotecas.

Cómo es el proceso de 'comprar' una tasa de interés hipotecaria más baja

El comprador de la vivienda, quien la vende y un desarrollador pueden pagar por estos 'puntos' al banco para que baje la tasa de interés. Usualmente, cuando son el vendedor de la propiedad o el desarrollador quienes 'compran' los puntos, lo hacen para que la tasa de interés baje de forma temporal, como en uno de los esquemas que mostramos arriba. Esto porque su objetivo posiblemente sea incentivar la venta de la vivienda.

Si vas a comprar una propiedad y te interesa evaluar la opción de 'comprar puntos' para reducir la tasa de interés, esta explicación que nos dio la agente de bienes raíces basada en Georgia Andreína Canache puede ayudarte a entender más el proceso.

"Cuando están precalificando, el prestamista le va a salir (por ejemplo) este cliente califica al 7.99%. Pero, después, en la tabla viene hacia abajo 6.99%, 6.5%, 6.25%, y al lado va saliendo un precio de lo que le vale tener ese interés. Entonces esto es una opción que tiene cada persona de poder 'comprar su (tasa de) interés'. Tú le puedes, como comprador, decir al banco 'cuánto me cuesta tener el 5%, el 6.5% o el 6 de interés%'", detalló.

Cuánto costará comprar cada punto es clave, porque Canache destacó que "financieramente va a depender de mucho del costo del punto", que varía por persona.

¿Me conviene pagar por adelantado para bajar la tasa de interés de mi hipoteca?

Es un análisis que debes hacer con calma y con la ayuda de un experto en préstamos hipotecarios. Por lo general 'comprar puntos' para reducir la tasa de interés de la hipoteca hace sentido desde un punto de vista financiero si la persona tiene bastante certeza de que mantendrá la propiedad por buen tiempo.

Es decir, si merece la pena sacar más dinero del bolsillo en la etapa de gastos de cierre del préstamo hipotecario. "Al pagar 'puntos' pagas más por adelantado, pero recibes una tasa de interés más baja y, por lo tanto, pagas menos con el tiempo. Los puntos pueden ser una buena opción si planeas conservar tu préstamo durante mucho tiempo", aconseja en su página la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB en inglés).

Te puede resultar útil calcular cuántos meses te tomará alcanzar el 'punto de equilibrio' en el que habrás compensado el monto que pagaste por adelantado por los 'puntos' para reducir la tasa de interés.

1. Calcula cuánto te costará bajar la tasa de interés

Supongamos que vas al banco para evaluar un préstamo hipotecario por $200,000 y te ofrecen una tasa de interés del 7% para un crédito a tasa fija por 30 años. A ti te gustaría que esa tasa baje a 6% durante los 30 años del préstamo. Le pides entonces al banco que te diga cuánto puede costarte comprar 'puntos' para bajarla a ese nivel.

El banco te informa que tendrías que comprar 4 puntos y que cada punto te costará el equivalente al 1% del monto que quieres prestado ($200,000).

Haces el cálculo y te da que deberías pagar $8,000 ($2,000 por cada punto comprado).

2. Calcula cuánto te ahorrarás con la tasa de interés más baja

Ahora evalúa cuánto te ahorrarás en el pago mensual de la hipoteca. Con la tasa de interés de 7% pagarías $1,330.60 cada mes. Con la tasa de 6% pagarías $1,199.10 cada mes. Es decir, te ahorarrías $131.5 cada mes.

3. Calcula cuántos meses tendrán que pasar para que compenses los $8,000 pagados por adelantado para bajar la tasa de interés

Divide $8,000 (lo que evalúas pagar por adelantado por la 'compra de puntos') entre el ahorro mensual de $131.5.

Tendrán que pasar 60.8 meses para compensar el esfuerzo de poner $8,000 adicionales en los gastos de cierre para reducir la tasa de interés. Esto significa que es recomendable que mantengas la casa por al menos 5 años para 'recuperar' ese dinero pagado por adelantado.

"Lo importante es tener un buen prestamista con experiencia que te sepa aconsejar qué es lo mejor para ti. Porque no siempre 'comprar los puntos' es la mejor opción para ti", acotó la agente de bienes raíces Andreína Canache.

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