Nuevas investigaciones muestran que Airbnb sí contribuye al aumento de los alquileres

Los reguladores que creen que Airbnb está disminuyendo la disponibilidad de vivienda asequible ahora tienen unas nuevas pruebas en su arsenal: un nuevo estudio halló que el aumento en los listados en Airbnb está fuertemente relacionado al aumento de los alquileres en algunas de las áreas metropolitanas más grandes de EEUU.

Este nuevo estudio independiente aún no ha sido revisado por pares, pero es el primero en analizar el impacto de listados en Airbnb según el código postal en 100 de las áreas metropolitanas más grandes. Usando datos de los precios de alquiler y ventas de casa provistos por el sitio Zillow, los investigadores encontraron que por cada crecimiento de un 10% en los listados de Airbnb, el alquiler promedio de un código postal aumentó en un 0.4%.

Los autores del estudio fueron los economistas Kyle Barron, del MIT; Edward Kung, de la Universidad de California, Los Ángeles; y Davide Proserpio, de la Universidad de California del Sur, Los Ángeles. Los académicos analizaron datos de 2012 a 2016 para considerar una relación causal entre el crecimiento de Airbnb y los precios de vivienda. En todo caso, Barron, Kung y Proserpio advierten que los hallazgos del estudio aún son preliminares.

Investigaciones anteriores en ciudades con mercados competitivos de alquiler han encontrado una relación entre el crecimiento de Airbnb y los costos incrementados de vivienda. Un estudio publicado el año pasado por Keren Horn y Mark Merante encontró que Airbnb tuvo un impacto directo en el aumento de precios de vivienda en Boston.

Horn —quien es profesora auxiliar de Economía en la Universidad de Massachusetts— dice que su estudio y esta nueva investigación son dos de las primeras en encontrar una relación causal entre los listados en Airbnb y los precios de vivienda en lugar de sólo una correlación entre ambos.

“ El problema con identificar el impacto de Airbnb en los alquileres está en que las ciudades se están volviendo más caras y al mismo tiempo más turistas están viniendo a visitarlas”, dijo Horn. “Si sólo se examinan estas correlaciones, se pensaría que se están moviendo en la misma dirección. ¿Pero realmente es Airbnb que está teniendo un efecto directo en los alquileres?”.

En el nuevo estudio, los investigadores extrajeron los códigos postales con la mayor cantidad de listados en Airbnb y Zillow. Usando datos sobre precios de alquiler y de casas de Zillow, pudieron comparar el crecimiento anual en Airbnb de un código postal con su incremento anual de los alquileres y en precios de viviendas (cabe notar que debido a que el estudio usa datos de Zillow, esto crea un promedio de precios para todo tipo de propiedades que estén a la venta, desde casas de un solo dormitorio a casas unifamiliares, las cuales pueden variar según el código postal).

Estos incrementos porcentuales pequeños pueden tener un impacto financiero notable, particularmente en los vecindarios que son populares entre los turistas. Hay una razón por la que quizás hayas oído más francés y alemán en las calles de Bushwick y Bed-Stuy, en Nueva York: la cantidad de listados en Airbnb en esos vecindarios del centro de Brooklyn aumentaron en un enorme 41%, en promedio, durante cada año entre 2012 y 2016.

Durante ese mismo período, los alquileres en esos vecindarios aumentaron en un 7.7% por año. desde un promedio inicial de 1,712 dólares por mes en 2012: se trata de un aumento promedio calculado de 131 dólares por año.

Pero no todo ese crecimiento se puede atribuir a Airbnb. Al tener en cuenta otros factores que influyen en los costos de vivienda —entre ellos el crecimiento de la población, ingresos e índices de empleo— los hallazgos sugerirían que Airbnb fue responsable de unos 27 dólares de este aumento.

¿Cómo estaría Airbnb incrementando los alquileres? Principalmente lo hace al sacar unidades del mercado. En 2015 los que buscaban vivienda a largo plazo en códigos postales con un crecimiento promedio en listados de Airbnb —por ejemplo, comunidades suburbanas como Pleasant Valley, ubicada en el área metropolitana de Austin, Texas— hubieran encontrado una unidad Airbnb por cada 13 casas que estaban vacantes y disponibles en alquiler en su vecindario. En los códigos postales que tuvieron la tasa más alta de crecimiento relativo de listados Airbnb —como centros vacacionales populares como Sunset Beach, en St. Petersburg, Florida— hasta un 50% de casas potencialmente disponibles se listaron en Airbnb en lugar de hacerse disponibles en el mercado de alquileres a largo plazo.

Sin embargo, el estudio encuentra que dos tipos diferentes de listados en Airbnb tienen impactos diferentes.

Los códigos postales en que la mayoría de los dueños ocupan la propiedad —es decir, los que alquilan un cuarto adicional o alquilan sus propiedades durante periodos cortos cuando están de viaje— experimentaron aumentos mínimos en el costo de vivienda. Pero los códigos postales con más propietarios ausentes —quienes no viven en las casas que alquilan— fueron particularmente influidos por el incremento en listados en Airbnb.

Por ejemplo, Huntington Beach, California, tiene un índice alto de ocupación por los dueños: un 51%. Entre 2012 y 2016, Huntington Beach experimentó un crecimiento de un 48% en los listados en Airbnb, pero los precios de alquiler sólo crecieron en un 2.7% al año.

Por otra parte, Hollywood tiene un índice notablemente bajo de ocupación por los propietarios: sólo un 5%. Aquí la cantidad de listados en Airbnb aumentaron en un promedio de un 50% al año y los precios de alquiler incrementaron en un 6.4%.

“Se ha argumentado que el ingreso de Airbnb permite a algunos anfitriones a mantenerse en sus casas en mercados de vivienda que rápidamente se están revalorizando”, dijo Edward Kung, uno de los autores del estudio. Pero según indica el autor, para evaluar este y otros beneficios económicos potenciales de Airbnb para las comunidades, se necesita realizar más investigación sobre el servicio de compartir casas, lo cual incluye los ingresos adicionales que los anfitriones pueden generar mediante Airbnb y cómo estos afectan a sus vidas.

Durante casi una década, Airbnb ha sido la plataforma de compartir casas más grande del mundo. Desde que se fundó en 2008, la compañía ha recibido críticas fuertes por evitar regulaciones tradicionales del alquiler y por agotar al suministro de vivienda en ciudades en donde los precios de los alquileres ya están disparados. La compañía ha enfrentado a muchos de sus críticos directamente; lo que hizo más recientemente fue empezar a pagar impuestos hoteleros. A partir del 15 de mayo de este año, a nivel global Airbnb había pagado casi 250 millones de dólares en impuestos hoteleros y turísticos. Esto ayuda al servicio de compartir casas a aliviar algunos de sus impactos, como los costos elevados de vivienda.

La compañía también ha adoptado una política de ‘un anfitrión, una casa’ en San Francisco y Nueva York. Esta política les limita a los anfitriones de listar propiedades disponibles para alquilar en más de una dirección. Así se espera no afectar tanto el suministro particularmente restringido de vivienda en esas ciudades.

Algunas autoridades locales están explorando regulaciones adicionales a cuenta de impactos como el que se encontró en este estudio. La examinación detallada de Barron, Kung y Proserpio de tendencias a nivel de códigos postales quizás ofrezca orientaciones para los legisladores. Sus investigaciones sugieren que si bien el crecimiento de Airbnb es un factor, no lleva la principal responsabilidad de los precios inasequibles de alquiler. Pero la manera en que los reguladores y los legisladores tratan de mitigar el efecto de Airbnb quizás difiera entre vecindarios.

“Ellos [Airbnb] tiene la ventaja de trabajar en muchas ciudades”, dijo Horn. “Ellos podrían ser un de datos y también un de propuestas de políticas”.

Horn sugirió que los acuerdos para compartir datos entre Airbnb y ciudades quizás resulten clave en la medida que las autoridades busquen datos confiables sobre donde están aumentando los listados y donde, a su vez, los departamentos quizás desaparezcan.

“Muchas ciudades no están respondiendo bien a Airbnb”, agregó. “Eso decididamente no les conviene a ellos y quizás no le convenga a la ciudad, tampoco”.

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.