Los ricos están rentando más, lo que podría hacer subir las rentas para los pobres

La Gran Recesión ha venido transformando Estados Unidos, por así decirlo, en una nación que prefiere rentar. Y, cada vez más, las familias pudientes y bien educadas se inclinan por esta opción.

Eso, al menos, es lo que trasciende de un nuevo informe desarrollado por el Centro Furman de NYU (Universidad de Nueva York), el cual examina las tendencias de los inmuebles en arriendo entre 2006 y 2015 al interior de las ciudades con más de un millón de residentes. Esta es la conclusión: las familias ricas –aquellas que ganan más de un 120% del ingreso medio de la ciudad– vieron un incremento en su porcentaje de arriendo de un 1.2%, entre 2012 y 2015. Desde 2006, ese aumento fue de un impactante 6.2%. Por otro lado, el porcentaje de arriendo entre los hogares que ganaban menos de un 50% del ingreso medio de la ciudad permaneció aproximadamente igual desde 2012. Y desde 2006 creció en un modesto 2.9%. Los grupos más educados de residentes urbanos también ganaron más arrendatarios en ese período.

De acuerdo a estas estadísticas, y contrario a lo que se cree, rentar es una práctica que está siendo cada vez más popular entre los que podrían comprar una casa . “Estamos asistiendo a un cambio en la composición de las familias que arriendan en las ciudades más grandes del país”, expresó Sewin Chan, profesor asociado de políticas públicas en NYU y coautor del informe.

Este giro respecto a la tradición de ser propietario de vivienda, especialmente entre los millennials educados y con buenos ingresos, cuenta con no pocas explicaciones. La gente joven puede estar valorando más la flexibilidad que ofrece rentar: pueden moverse de una ciudad a otra con facilidad, sumar o restar compañeros de piso (o parejas) y ahorrar plata en mantenimiento. Algunas familias pueden, a su vez, temer a los riesgos de ser propietario, especialmente si llegaron a la mayoría de edad durante la crisis inmobiliaria. Además, incluso si reciben considerables salarios, saldar la deuda estudiantil puede resultar una prioridad mayor para algunas personas jóvenes que, por ejemplo, caer en apuros por tener que efectuar un gigantesco pago inicial. Como consecuencia, el número de propietarios había decrecido, si bien el de arrendatarios había subido en Estados Unidos durante la pasada década. Al interior de las 53 ciudades analizadas, los arrendatarios constituyeron un 40% de los residentes en 2015, pero ese porcentaje varía considerablemente con cada urbe en cuestión. En Los Ángeles, por ejemplo, componían más de la mitad; en Salt Lake City, apenas un tercio.

Pero desalentar o postergar la propiedad de una vivienda significa que las familias de más altos ingresos se están incorporando a la creciente demanda de rentas, particularmente en las ciudades más deseadas. ¿Qué se deriva de aquí? Pues que las rentas que ya son demasiado caras están subiendo incluso más. El estudio del Centro Furman de NYU descubre que, entre 2012 y 2015, las rentas subieron en la mayor parte de las 53 urbes examinadas. Esto fue más rápido allí donde el mercado ya era muy activo, dígase San Francisco y San José. Denver, que experimentó el más alto incremento, en un 6.6%, fue una excepción en términos de que no era muy cara para empezar.

A continuación, un gráfico muestra los cambios en la renta media por cada ciudad en 2015 sobre el eje horizontal, y luego el cambio porcentual desde 2012 en el eje vertical:

Conforme más arrendatarios pudientes entran en un mercado de arrendamiento apretado o reducido, más arrendadores tienden a aumentar el precio que cobran por las unidades que abrieron recientemente. Si te mudaste el año pasado, entonces es más probable que estuvieras pagando más por tu apartamento que quienes se mudaron antes, indicó el informe. Esta prima de alquiler en los apartamentos recientemente disponibles fue más alta en los mercados más activos. En San José, por ejemplo, los apartamentos de dos habitaciones que se habilitaron recientemente fueron un 33% más caros que las unidades de dos habitaciones en general. Dos ciudades –Minneapolis y Grand Rapids– revirtieron esta tendencia, con descuentos para los apartamentos disponibles en fecha reciente.

Nótese la diferencia (en dólares) de las primas de alquiler para los apartamentos de dos habitaciones abiertos recientemente:

En resumen, el problema del aumento de la renta, de las primas móviles, y de la escasa oferta de alquileres baratos, recae sobre los hombros de las familias más pobres. Según el informe, la parte de las rentas recientemente disponibles que las familias que ganan la mitad del ingreso medio de la ciudad pueden costear cayó de un 21.5% en 2006 a un 17% en 2015. Los arrendatarios de bajos ingresos no han sido aún capaces de sustraerse a sí mismos, al menos no totalmente, de los efectos de las crisis inmobiliaria.

“El aumento en el número de arrendatarios de altos ingresos puede ocultar los significativos desafíos de asequibilidad que afrontan las familias de bajos ingresos que rentan”, sostiene Chan. “Al mismo tiempo, estas luchan para pagar la renta y tienen opciones cada vez menos asequibles si necesitan mudarse”.

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.