Conoce cómo Silicon Valley está cambiando la forma de rentar una vivienda en EEUU

Durante mucho tiempo, a Silicon Valley le ha fascinado transformar esas tareas análogas por transacciones que se hacen a través de pantallas táctiles. Como ya le ha sucedido a los viajes en taxi, a la banca y al retail, tal parece que ahora le toca a quienes buscan una vivienda. Poco a poco se están sustituyendo a los dueños tradicionales de propiedades por otros que sean conocedores de la tecnología y que usen criptomonedas, Venmo y otras aplicaciones en lugar de cheques que se deslizan bajo la puerta para pagar el alquiler. Ahora Rentberry –una plataforma en línea de alquiler de propiedades– está prometiendo reinventar un elemento crucial del alquiler: el depósito de garantía.

Tal como lo describió mi colega Kriston Capps el año pasado en una nota: “ Rentberry convierte a Craigslist en eBay”, el servicio invita a los potenciales inquilinos a crear un detallado perfil en línea, y luego a participar en un proceso tipo subastas para ganar una vivienda. La mejor oferta –o bien el inquilino que parezca el más responsable– gana. La compañía sacudió a San Francisco por primera vez el verano pasado al desatar temores de que el sitio podría aumentar los precios de alquiler que ya eran exorbitantes. Alex Lubinsky –CEO de la empresa– aseveró que el enfoque de Rentberry les ahorraría dinero a algunos inquilinos al hacer que bajen los precios en áreas con una demanda más baja; en cambio, en San Francisco y San José la empresa aumentó los alquileres en un 5%. El servicio creció rápidamente desde sus comienzos en California en 2015: hoy día lista más de 220,000 propiedades en 4,948 ciudades y unas 120,000 personas lo utilizan.

Ahora Rentberry dice que ha encontrado una forma de hacer que los depósitos de los alquileres sean más baratos para los inquilinos, que no presenten problemas para los dueños y que sean sumamente rentables para terceros anónimos… y todo esto al usar la criptomoneda. La empresa ya ha recibido 28,000 dólares de subscriptores registrados, y la venta pública de sus tokens –objetos digitales que representan la moneda de Rentberry– empezó la semana pasada.

El plan de depósitos de garantía de Rentberry funciona así: los dueños ahora podrán usar la plataforma para cobrar el depósito de garantía de la propiedad usando la criptomoneda personal de Rentberry, que se llama acertadamente –si no absurdamente– BERRYs.

Sin embargo, en lugar de pagar el depósito por completo, los inquilinos sólo pagan el primer 10% como un deducible. Entonces una “comunidad” de microprestamistas –un grupo que puede tener desde una persona a miles– cubren el resto de la factura pagada en BERRYs. Estos prestamistas cobran a los inquilinos una tasa de interés anual, normalmente entre el 3% y el 4% del depósito. Tal como sucede con un depósito de garantía normal, si el dueño no nota daños al final del período de alquiler, el deducible inicial se le regresa por completo al inquilino y el resto se les paga a los prestamistas.

¿Cómo funciona?

Supongamos que un depósito de garantía tiene un valor de 2,000 dólares. (Según explica Lubinsky, la tarifa promedia en el sitio es $1,700 pero estamos usando un número redondo para facilitar los cálculos). Al inicio del período de arrendamiento, los inquilinos pagan $200 y los prestamistas pagan $1,800. Cada mes siguiente, los inquilinos les pagan a los prestamistas unos $5. En total, en lugar de pagar $2,000 como depósito al alquilar el departamento, los inquilinos terminan pagando tan poco como $54 a lo largo de un año completo (suponiendo que se les devuelva los $200 que pagaron al principio).

Según dice la empresa, el beneficio para los inquilinos es que libera la potencial pérdida de sus depósitos de garantía. A veces los inquilinos podrían tener un depósito de varios miles de dólares que podrían estar “congelados” durante años, sin poder ser gastados, invertidos o distribuidos por el dueño o el inquilino. (Según los cálculos de Lubinksy, ahora mismo hay 500 mil millones en depósitos de garantía congelados en bancos). Para los inquilinos jóvenes, esta potencial pérdida puede irse sumando. Si el comienzo de la vida de uno como inquilino empieza el año después de graduarse de la universidad y no termina hasta que uno esté llegando a los 40 años de edad, uno ha desperdiciado la capacidad de ganar interés de unos cuantos miles de dólares a lo largo de dos décadas. Rentberry dice que puede liberar esos activos.

Sin embargo, el “congelador” en donde los dueños guardan los depósitos de garantía realmente no es tan frio. En muchos estados, a los dueños se les obliga o se les aconseja a mantener los depósitos de garantía en una cuenta de garantía, donde sí acumulan interés, aunque sea a tasas muy bajas. Cuando termina el período de arrendamiento —suponiendo que el inquilino no haya destruido al departamento— el dueño les regresa todo su dinero —restando costos para reparaciones— junto con el interés… en los estados que los obligan a hacerlo.

Lubinsky reconoce que esto es cierto, pero comenta que si uno es dueño, este proceso es “un dolor de cabeza” al estar sujeto a la regulación estatal. “Él o ella necesita ir al banco, abrir una cuenta separada, depositar ese dinero en la cuenta y al final del contrato de arrendamiento regresar todo ese dinero con el interés al inquilino”, dijo.

“Los depósitos de garantía siguen siendo el motivo principal de las demandas en los tribunales entre dueños e inquilinos”, dijo Steve White, CEO de RentPrep, un servicio de evaluación de inquilinos que ha colaborado estrechamente con los dueños de propiedades desde 2007. Según White, los depósitos están “llenos de dificultades y trampas regulatorias” para los dueños. De hecho, muchos de los dueños no saben de estas leyes estatales en cuanto a las cuentas de garantía hasta que son llevados ante los tribunales.

¿Qué pasa con los inquilinos de ingresos bajos?

Jugar ese juego a veces no es posible para los inquilinos no establecidos o los que tienen ingresos bajos. La mayoría de los depósitos equivalen un mes o un mes y medio de alquiler. Esto significa que incluso para los departamentos más baratos, los inquilinos tienen que pagar más del doble de su alquiler por adelantado para mudarse. El plan de Rentberry tiene el potencial de ofrecer oportunidades de alquiler para los aquellos que tienen más dificultades para pagar los altos costos de mudarse; les entrega una oportunidad dentro de un mercado muy competitivo. Por otra parte, los inquilinos vulnerables podrían encontrarse demasiado endeudados y comprometidos con contratos de arrendamientos para departamentos que en caso contrario no hubieran podido costear.

¿Entonces cuál es el beneficio para los microprestamistas que están pagando la mayor parte del depósito mediante Rentberry?

Crowdfunding es menos riesgoso que invertir en la bolsa y el interés entre 3% y 4% que pagan los inquilinos es mejor que la tasa menor al 1% que paga el banco. Si se daña a una propiedad, las reparaciones se pagan primero con el 10% de deducible que los inquilinos ponen de fondo. Rentberry mismo también obtiene su tajada al cobrar un .25% de comisión que saca del interés del 3% al 4% acumulado de la transacción del depósito de garantía.

Los inquilinos que son fiesteros (o con mala suerte) quizás también prefieran el sistema Rentberry: son los microprestamistas quienes absorberán la mayor parte de los costos de reparación si los inquilinos le hacen un hueco a la pared. ¿Por qué no pagar unos cientos de dólares a Rentberry para no tener temor de perder $1,000? En este caso ganan los inquilinos negligentes, aunque los dueños pueden hacerles un poco de daño a los inquilinos al darles puntajes bajos en el sitio web.

La incursión de Rentberry en la banca y en los préstamos en línea es parte del interés persistente de Silicon Valley para colarse a codazos dentro de la tecnología financiera. Es un territorio emergente y el ingreso ha sido posible en parte debido al advenimiento de la blockchain technology, un libro de contabilidad distribuido basado en la nube. El blockchain facilita la transferencia de moneda digital y los acuerdos financieros. Si bien el blockchain parece complicado, básicamente está diseñado para hacer que las transacciones sean fáciles, seguras y transparentes: todo lo que se hace “en el blockchain” es trazable e incluye un sello de tiempo y datos transaccionales.

Al usar blockchain, Rentberry le permite a los dueños evitar el sistema bancario estadounidense y prescindir de cuentas de garantía incluso en los estados que los requieren. “El tecnicismo es que usamos nuestra propia criptomoneda y esta es esencialmente descentralizada” dijo Lubinsky. “No estamos legalmente obligados a depositarla en el banco porque todo se hace basado en contratos inteligentes. Realmente ni siquiera califica como un depósito de garantía porque se hace en el blockchain, no en dólares estadounidenses”.

La persona común entiende poco o nada de las plataformas blockchain. ¡Pero son seguras! (Rentberry)

La plataforma blockchain les permite a los prestamistas, dueños e inquilinos que usan Rentberry realizar canjes seguros en línea sin jamás reunirse. “Antes de [ blockchain] hubiera sido imposible ejecutar esto de manera realmente continua; sólo considera cómo alguien de China podría financiar a alguien en Alemania sin [la tecnología]”, dijo Lubinsky. Al usar contratos inteligentes que son digitalmente trazables, ya no se necesitan abogados para oficiar la firma de documentos; tampoco se necesitan traductores para facilitar la comunicación. El dinero de cada divisa internacional se convierte en la criptomoneda de Rentberry, la cual entonces se puede canjear a un valor estandarizado.

Steve White de Rentprep piensa que la irrupción de Rentberry es parte de un cambio de paradigma productivo en las relaciones entre dueños e inquilinos. “Antes veíamos muchas más quejas del lado de los inquilinos: que no se les estaba tratando justamente, que estaban siendo ignorados, que tenían problemas de dueños de tugurios, que los dueños no estaban cobrando sus cheques a tiempo, que los dueños no (…) estaban guardando los depósitos de garantía en lugares seguros”, dijo White. “Ahora con esta tecnología en línea también existe una capa de transparencia. Saben lo que está pasando porque pueden ver lo que está pasando”.

Pero la transparencia no siempre se traduce en protecciones legales: si un dueño trata de robarse tu depósito de garantía, ¿realmente importa qué tan claramente puedas ver esto ocurriendo?

Y esto sucede frecuentemente, según dice los defensores de inquilinos. “Es casi como si existiera un curso básico sobre cómo ser un dueño y que una de cosas que te enseñan en tal curso es cómo robarte los depósitos de garantía” dijo David Arenberg, director de la Arizona Tenants Union (Unión de Inquilinos de Arizona). Esta organización les ayuda a los inquilinos en Arizona con sus disputas con dueños y los deriva a los abogados. “Quiero decir, ¡eso es lo que hacen los dueños!” (Rentberry ha iniciado operaciones en Phoenix pero por lo que sabe Arenberg, el defensor todavía no ha hablado con inquilinos que han utilizado el servicio).

Lubinsky dice que las mismas reglas se aplican en línea que en las relaciones de cara a cara entre dueños e inquilinos: robarse criptomoneda es tan ilegal como robarse efectivo y los inquilinos pueden entablar demandas. Pero con múltiples personas involucradas, se vuelven borrosas las líneas divisorias entre el demandante y el acusado. “Supongamos que es un depósito de garantía de $2,000, el inquilino paga un fondo de $200 y el dueño asevera que hay un valor de $1,600 en daños”, dice Arenberg. “¿Quién litiga eso?” ¿Es el inquilino quien pone una demanda por sus $200 o son los microprestamistas quienes entablan una demanda por sus $1,400?

Con tan poco dinero en juego, Lubinsky predice que ninguno de los dos pondrá una demanda. Cada microprestamista está extendiendo sus inversiones a lo largo de múltiples propiedades, lo cual significa que su participación en cualquier propiedad normalmente será entre $1 a $5. También duda que los inquilinos se gasten el dinero o el tiempo en buscar un abogado para una recompensa tan pequeña. “No sería muy eficiente que digamos”.

En cambio, Lubinksy sugiere que los inquilinos escriban reseñas “para que los inquilinos futuros puedan saber que esto realmente pasó. Es un sistema que castigará al dueño y en el futuro le costará trabajo alquilar sus propiedades”. Entonces se pierden los $200 del inquilino, pero su frustración puede vivir en línea para siempre.

Sin embargo, Arenberg duda que este tipo de autorregulación sería efectivo. “Reseñas negativas no impiden que los dueños se roben depósitos de garantía”, dijo… al no ser que estos dueños principalmente usen un sitio (como Rentberry) para encontrar inquilinos. “[Eso] tendría un poco más de efecto tipo seguro”, dijo.

El sistema de calificación de Rentberry evalúa a los dueños y a los inquilinos basado en el nivel de riesgo. (Rentberry)

Los inquilinos también están sujetos a reseñas y a calificaciones, además de tener que divulgar su capacidad crediticia, su historial de desalojos y someterse a una evaluación intensiva de su nivel de riesgo que se basa en evaluaciones de empresas terceras, dijo Lubinsky. “Hay mucho análisis que se aplica a los tipos de amigos que tienes, a los tipos de comentarios que dejas”, dijo Lubinsky. “Entonces pueden descartar a gente mala potencial como terroristas y cosas así basado en esas cosas”. Si los inquilinos tienen una capacidad crediticia baja, calificaciones pobres o una evaluación que indica que son de “alto riesgo”, los prestamistas evitarán el financiamiento de sus depósitos en el futuro o darán préstamos a tasas de interés más altas.

Evaluaciones holísticas como estas quizás sean más iluminadoras que la capacidad crediticia: los inquilinos que han incumplido con los pagos en las tarjetas de crédito en el pasado no necesariamente tengan una mayor probabilidad de causar daños grandes en una casa… y viceversa. Pero usar los amigos en Facebook, las fotos y la actividad personal en línea como un mecanismo de escrutinio también puede dar lugar a la categorización: permitir que los prestamistas eviten respaldar a los depósitos basado en la raza del inquilino, por ejemplo. A medida que las transacciones de bienes raíces han migrado a la internet, también lo han hecho las prácticas discriminatorias que han invitado comparaciones con redlining (la costumbre de negar servicios a ciertos grupos minoritarios al negarles préstamos o elevar precios ilegalmente, entre otras cosas). De hecho, ProPublica recientemente reportó sobre cómo Facebook vendió anuncios de bienes raíces que específicamente se dirigieron a los s no negros y no hispanos. Aunque no sean algo que se haga a propósito, estos efectos secundarios negativos pueden ser los resultados desafortunados de los mercados en línea que no son regulados.

“Todo se basa en relaciones personales y negociaciones, tal como se hace hoy en día”, dijo Lubinsky, quien está convencido que al final, los servicios como Rentberry serán una fuerza positiva. “Cuando estés examinando al sector de arrendamiento a largo plazo, da lugar a un efecto global en donde personas en todo el mundo realmente podrán entrar y ayudar a otros (…) descongelar ese capital y usarlo para algo bueno”.

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.