Cómo la reforma tributaria podría eliminar un millón de viviendas asequibles en una década
En la madrugada del sábado, el senado aprobó una revisión tributaria de 1.5 billones de dólares por un estrecho margen. Los borradores del proyecto de ley tributaria aún se estaban agregando a la legislación, incluso en momentos en que los senadores debatían tomarse el fin de semana para leer el proyecto de ley.
Si analizamos bien el proyecto de ley del senado, es difícil ver alguna evidencia de que los republicanos en el congreso vean el código fiscal como una forma de resolver la crisis de asequibilidad de la vivienda. Ésa es una diferencia entre la reforma tributaria actual y la última iniciativa en 1986, que utilizó incentivos fiscales para estimular a los desarrolladores a construir viviendas seguras y asequibles.
La reforma tributaria en 2017 no incluye ninguna idea para hacer que los hogares sean más asequibles. En cambio, el congreso solo podría empeorar el problema transfiriendo riqueza a los más ricos y agudizando la desigualdad de ingresos. En lugar de diseñar nuevos créditos para atraer aún más inversiones (¡rentables!) hacia las comunidades más pobres, el partido Republicano está redactando un proyecto de ley tributaria para eliminar o frenar los programas que funcionan y canalizar las inversiones en la otra dirección.
La cámara y el senado aún deben conciliar sus versiones del proyecto de ley de reforma tributaria, que varían ampliamente en los puntos cruciales, incluyendo si se deroga el mandato individual para la atención médica y qué tan lejos se puede recortar el impuesto al patrimonio. Casi todas las disposiciones en el proyecto de ley tributaria que se refieren a la vivienda están en debate, y algunas enmiendas tienen consecuencias de gran alcance para la vivienda asequible.
El proyecto de ley tributaria final que llegue a la Casa Blanca podría tener muy poco efecto sobre la asequibilidad de la vivienda. Incluso podría reducir la producción de nuevas viviendas asequibles en hasta un millón de unidades durante la próxima década. He aquí una lista de las diferencias clave respecto a cómo las versiones de la cámara y del senado afectan la vivienda asequible.
Bonos de actividad privada: ya subutilizados, cambiarlos podría implicar perder hasta 880,000 unidades asequibles
Los bonos emitidos por ciudades o estados en nombre de desarrolladores privados y sin fines de lucro sirven como un medio exento de impuestos para financiar el capital para todo tipo de proyectos, desde puertos hasta hospitales y viviendas asequibles. La derogación de la exención de impuestos a los bonos para actividades privadas (PAB o bonos de ‘conducto’) por parte de la cámara llevó a una gran actividad en el mercado de bonos municipales de 3.8 billones de dólares.
Revocar la exención de impuestos a los bonos para actividades privadas sería un terremoto para todo tipo de financiamientos. Como se esperaba, el senado se resistió a tal acción, y su proyecto de ley conserva los bonos para actividades privadas. Pero la ley final podría cambiar en una conferencia, y el futuro de la vivienda asequible está en juego: según Novogradac and Company, una firma consultora y de contadores certificados, la derogación de los bonos para actividades privadas resultaría en entre 788,000 y 881,000 unidades de vivienda asequible menos construidas o retenidas durante la próxima década.
Sería una pena, especialmente porque los desarrolladores podrían construir muchas más viviendas asequibles utilizando bonos para actividades privadas. Según el Council on Development Finances Agencies, los estados no están alcanzando su tope de volumen para los bonos para actividades privadas calificados (aunque las cosas han mejorado mucho desde 2008). Si bien gran parte de la asignación no utilizada se suma a la del siguiente año, eventualmente expira. El informe dice: "En 2017, los estados nuevamente tienen a su disposición cantidades récord de capacidad de emisión de actividad privada".
El mejor motor para nuevas viviendas asequibles podría verse socavado
La propia posibilidad del proyecto de ley tributaria ya ha cambiado el mercado para el incentivo fiscal más efectivo para construir nuevas viviendas asequibles en Estados Unidos: los Créditos Impositivos para Viviendas de Bajos Ingresos o LIHTC, por sus siglas en inglés.
Aunque los bonos para actividades privadas sirven para financiar todo tipo de proyectos calificados, los créditos para la vivienda son herramientas específicas para los desarrolladores de viviendas asequibles (los bonos para proyectos de viviendas multifamiliares vienen con créditos impositivos para viviendas automáticamente). Los bancos compran los créditos para reclamar beneficios que se pagan a lo largo de 10 años. La reforma tributaria cambia el atractivo de los LIHTC. El proyecto de ley tributaria no deroga los créditos impositivos para la vivienda, pero sí podría socavarlos.
Una reducción drástica de la tasa impositiva corporativa podría disminuir el atractivo de los créditos impositivos para los inversionistas, lo que a su vez podría hacer que los nuevos desarrollos de viviendas asequibles sean más difíciles de financiar. Los créditos impositivos valen menos en un entorno en el que los potenciales inversionistas pagan muchos menos impuestos.
En cuanto a los LIHTC específicamente, las versiones de la Cámara de Representantes y del Senado tratan estos créditos de diferentes maneras. Algunos créditos impositivos para viviendas van de la mano con los bonos para actividades privadas, por lo que estos créditos desaparecerían con el proyecto de ley de la Cámara, pero se mantendrían en la versión del Senado. También se cuestionan algunos detalles fiscales sesgados que afectan la forma en que se asignan y calculan los créditos impositivos para viviendas, ya sea que se utilice el índice de precios al consumidor para todos los consumidores urbanos (I-U) o el "índice de precios al consumidor encadenado" para ajustar la inflación. Estas decisiones podrían resultar en la construcción de miles de unidades de vivienda asequibles menos cada año.
El proyecto de ley del Senado ofrece un par de concesiones. Una enmienda presentada por el senador republicano de Kansas Pat Roberts les permitiría a los estados dar un trato preferencial a los veteranos y designaría las áreas rurales como áreas difíciles de desarrollar para un aumento base del subsidio a los LIHTC . Sin embargo, Roberts propone limitar el valor del aumento base. Esto podría expandir el valor de los créditos impositivos para viviendas en ciertas áreas, pero también podría dificultar el logro de acuerdos que resulten en desarrollos de vivienda asequible.
Se eliminaría o debilitaría el incentivo para salvar edificios históricos
Los conservacionistas lucharon por preservar el 20% del crédito impositivo para los desarrolladores que resguardan edificios históricos, alegando que, sin el incentivo, los inversionistas no se molestarían en hacerlo. La Cámara de Representantes ignoró esta postura. Mientras tanto, la versión del Senado retiene el crédito impositivo para viviendas, pero lo cambia para que el valor se reclame en un período de cinco años.
Los cambios que hacen que sea menos atractivo para los desarrolladores tomar los pasos a menudo costosos y difíciles para preservar, restaurar y rehabilitar construcciones más antiguas implican que podrían estar menos dispuestos a hacerlo cuando está disponible la opción de derribar un edificio. Eso hace que sea más difícil salvar edificios históricos cuando hay un plan para reutilizar el edificio, y es más difícil idear un plan cuando no hay este tipo de planes.
La deducción de los intereses hipotecarios puede reducirse, pero los ahorros favorecerán a los ricos
La eliminación de la deducción de los intereses hipotecarios y el uso de los ahorros para pagar nuevas viviendas asequibles fue el sueño progresista de la reforma tributaria entre los defensores de la vivienda asequible. Una coalición de 2,300 activistas y organizaciones llamada United for Homes pidió al congreso que pusiera fin a la deducción y redirigiera ese dinero hacia programas como el Fondo Fiduciario Nacional de Vivienda.
Los progresistas solo consiguen parcialmente su deseo con la deducción de los intereses hipotecarios, como máximo. La versión del proyecto de la cámara reduce la deducción a intereses de hasta 500,000 dólares de un préstamo hipotecario, lo que significa que las personas con viviendas más caras pagarán impuestos más altos. Sin embargo, no existe un mecanismo para transferir el valor ahorrado con esta política a las familias más vulnerables del país. En cambio, gran parte del valor fiscal simplemente se acumulará en los hogares más ricos del país.
Aún podría prevalecer el status quo: el proyecto de ley del Senado no presenta cambios sustanciales a la deducción de intereses hipotecarios. Eso podría ser preferible a una reforma que solo intensifique la desigualdad de la deducción de los intereses hipotecarios transfiriendo el dinero a los hogares ultra ricos.
Pero por muchas razones, el status quo no puede durar. Las implicaciones del proyecto de ley para el déficit (que los republicanos están ignorando) se basan en el crecimiento permanente. Así no es como funciona la economía. Eventualmente, la economía enfrentará una recesión. Muchas partes del país todavía se están recuperando de la crisis hipotecaria. Cuando se trata de la crisis de asequibilidad de la vivienda, el status quo ya es un desastre, pero el proyecto de ley de reforma tributaria encabezado por el partido Republicano muestra que la situación podría empeorar.
Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.
